随着中国公募REITs（房地产投资信托基金）试点的稳步推进，基础设施资产证券化市场迎来了历史性机遇。其中，以产业园区、研发中心、数据中心等为代表的新经济基础设施，正成为REITs扩容与创新的重要“新赛道”。本文将聚焦园区类资产，通过剖析海外REITs持有及运营内地物业的成熟经验，探讨其对国内园区公募REITs在投资与管理层面的启示。
一、 新经济浪潮下的园区资产价值重估
在全球科技革命与产业变革的背景下，以科技创新、数字经济、绿色产业为核心的“新经济”蓬勃兴起。作为新经济企业孵化、集聚与发展的重要物理载体，高品质的产业园区已超越传统意义上的空间租赁业务。其价值核心日益体现在：为入驻企业提供契合其研发、轻生产、总部办公等需求的定制化空间；构建包含政策对接、产业链协同、金融服务、人才服务的创新生态体系；以及通过绿色建筑、智慧管理提升资产长期运营效率与ESG表现。这类资产能够产生稳定且具有增长潜力的现金流，与REITs追求长期可持续分红的特性高度契合。
二、 他山之石：海外REITs持有运营内地园区物业的实践
早在中国本土公募REITs诞生前，新加坡、香港等市场的成熟REITs已积极投资并管理中国内地的产业园区及商务园物业，积累了宝贵经验。
- 投资策略聚焦核心区域与主题：领先的海外园区REITs通常聚焦于中国经济活力强、产业基础好的核心城市群，如长三角、大湾区、京津冀等。其投资组合并非泛化的工业园区，而是精准定位为“商务园”、“科技园”、“物流园”等主题，深度绑定信息技术、生物医药、高端制造、现代物流等新经济产业，享受特定产业高成长带来的租金溢价与低空置率。
- 资产管理强调“运营增值”：海外REITs的管理精髓远不止于“收租”。其运营团队深度介入资产的全生命周期：
- 主动管理：通过持续的资本性支出对物业进行升级改造（如提升节能标准、优化空间布局、增配实验设施），以维持资产的市场竞争力和租金增长潜力。
- 生态构建：扮演“平台运营者”角色，组织行业沙龙、融资路演、技术交流等活动，增强租户黏性，并吸引产业链上下游企业入驻，形成产业集群效应。
- 租户结构优化：积极引入信用质量高、业务前景好的行业龙头企业作为主力租户，同时保持合理的租户行业与规模多元化，以平衡现金流稳定性与增长性。
- 资本管理灵活高效：利用REITs平台优势，通过“收购-培育-升级-再融资/退出”的循环，实现规模扩张与资产价值提升。其成熟的估值体系更能敏锐反映资产运营改善带来的价值变化。
三、 对内地的启示：迈向专业化、精细化园区REITs管理
对于方兴未艾的内地园区公募REITs而言，海外经验提供了重要的发展镜鉴。
- 从“发行人”思维转向“管理人”思维：原始权益人（多为园区开发运营商）在发行REITs后，需完成从开发商/业主向专注资产运营和投资人回报的专业资产管理人的角色转变。管理人的核心能力应建立在产业理解、客户服务、成本控制和资本规划之上。
- 深化运营，创造阿尔法收益：未来园区REITs的收益差异将更多来自运营能力带来的“阿尔法”。这包括：通过精细化服务提升租户满意度和续租率；基于对产业趋势的判断提前进行设施改造与功能重置；利用数字化工具实现智慧能源管理、安防运维，降低运营成本，提升NOI（营运净收入）利润率。
- 探索全链条资产管理模式：可借鉴“基金+REITs”的双轮驱动模式。即以REITs作为成熟资产的退出渠道和资本平台，同时以旗下私募基金或自有资金投资于培育期的园区项目，进行前期开发、定位招商和运营提升，待成熟后注入REITs，形成资产管理的良性闭环。
- 强化信息披露与投资者关系：园区REITs应定期、详尽地披露运营数据，如租金水平、出租率、租户结构、租约期限、资本开支计划等，并清晰阐述运营策略与产业逻辑，帮助投资者更好地理解资产特质和长期价值，稳定市场预期。
园区公募REITs不仅是盘活存量基础设施资产、拓宽社会资本投资渠道的金融工具，更是推动新经济产业空间升级、促进产融结合的重要载体。借鉴海外成熟经验，中国园区REITs的发展关键在于构建以长期价值创造为核心的专业化资产管理能力。唯有深耕产业、精耕运营，方能真正释放新经济基础设施的持久活力，在REITs这一“新赛道”上行稳致远，为投资者带来持续、稳定的回报。
