在深圳，当被抵押的工厂被资产包公司购买后，完成产权转移涉及一系列法律和行政程序，同时后续的园区资产投资与管理也需遵循特定规范。以下是详细程序及管理要点：
一、工厂产权转移程序
1. 尽职调查与合同签订
资产包公司需对工厂进行法律、财务和物理状况的尽职调查，确认抵押状态、债务情况及产权清晰度。随后，与卖方签订资产包购买协议，明确交易条款、产权转移责任及抵押解除安排。
2. 解除抵押登记
若工厂原设有抵押，需先解除抵押登记。程序包括：
- 原抵押权人（如银行）出具同意解除抵押的书面文件。
- 双方共同向深圳市不动产登记中心申请注销抵押登记，提交解除抵押证明、身份证明及不动产证书。
- 登记机构审核后，办理抵押注销，通常需5-10个工作日。
3. 产权过户登记
抵押解除后，进行产权过户：
- 买卖双方提交交易合同、完税证明、身份证明及原不动产权证书至不动产登记中心。
- 缴纳相关税费（如契税、印花税等），深圳地区契税税率通常为1%-3%。
- 登记机构审核通过后，核发新不动产权证书，确认资产包公司为合法所有权人。整个过户流程约需15-30天。
4. 其他行政许可变更
若工厂涉及环保、安全生产等许可，需向相关部门申请变更主体信息，确保新所有权人符合监管要求。
二、园区资产投资与管理要点
1. 资产整合与优化
购买后，资产包公司需对工厂进行评估，制定整合计划：重新规划园区布局、升级设施或引入新产业，以提升资产价值。深圳政策鼓励工业用地升级改造，可通过“工改工”项目申请支持。
- 运营与租赁管理
- 招商租赁：针对园区空置部分，开展市场化招商，吸引企业入驻。需签订租赁合同并备案，遵守深圳市租赁管理条例。
- 日常维护：建立园区安保、保洁及设施维护体系，确保合规运营。深圳要求工业园区配备安全生产设施，并定期接受检查。
- 财务与风险控制
- 建立资产台账，监控租金收入及运营成本。
- 购买财产保险，防范火灾、自然灾害等风险。
- 定期进行资产估值，为后续融资或转让提供依据。
- 合规与政策利用
- 关注深圳产业政策，如“20+8”产业集群规划，争取补贴或税收优惠。
- 遵守环保法规，实施节能减排措施，避免法律风险。
总结
在深圳，完成被抵押工厂的资产包交易产权转移需严格遵循解除抵押、过户登记及行政许可变更程序；后续园区资产管理则侧重于资产整合、合规运营及政策利用。建议与专业律师、不动产机构及园区管理部门协作，以确保流程高效合规，最大化资产价值。
